PENUBUHAN BADAN PENGURUSAN BERSAMA (JMB)

JMB adalah terdiri daripada pembeli dan pemaju skim strata tersebut. Pemaju adalah dikehendaki untuk menyerahkan tanggungjawab penyenggaraan dan pengurusan kepada JMB dengan mengadakan mesyuarat pertama dalam tempoh 12 bulan selepas milikan kosong (vacant possession) diserahkan kepada pembeli.

JMB merupakan sebuah pertubuhan perbadanan (body corporate) yang kekal turun temurun (perpetual succession) dan mempunyai suatu meterai perbadanan biasa (common seal), serta boleh mendakwa dan didakwa. Secara kesimpulannya JMB adalah merupakan badan yang mentadbir bangunan dalam tempoh interim iaitu selepas pemilik mendapat kunci, tetapi belum mendapat hakmilik strata. Ianya boleh juga dianggap sebagai 'pentadbir sementara."

           

TUJUAN PENUBUHAN JMB

Tujuan utama penubuhan JMB ialah untuk menyediakan peluang kepada pembeli bersama menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama. Peluang ini diharapkan dapat digunakan oleh anda dan pemilik lain mendapat pengalaman dalam soal penyenggaraan dan pengurusan serta menjalin hubungan yang lebih rapat dengan pemaju.

TANGGUNGJAWAB DAN KUASA JMB

Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund.

           

BADAN PENGURUSAN (MC)

Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC) merupakan pemilik harta bersama dan sebagai penjaga (custodian) dokumen hak milik keluaran bagi tanah di mana skim strata tersebut didirikan. Perbadanan Pengurusan adalah sebuah badan korporat yang boleh mendakwa dan didakwa. Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan.

Ia mempunyai hak turun-temurun (perpetual succession). Dalam erti kata yang mudah, MC adalah badan pengurusan bangunan yang telah mendapat hakmilik strata (mengikut syarat-syarat dan peraturan yang ditetapkan). Badan ini adalah berfungsi sebagai 'pentadbir kekal.'

           

TANGGUNGJAWAB PERBADANAN PENGURUSAN (MC)

Perbadanan Pengurusan adalah bertanggungjawab untuk melaksanakan perkara-perkara yang berikut-

• Mengurus dan menyenggara dengan sempurna harta bersama;
• Menubuhkan dan menyenggara satu kumpulan wang pengurusan bagi tujuan menampung apa-apa perbelanjaan pentadbiran;
• Menginsuranskan bangunan dari aspek struktur bangunan dan harta bersama terhadap kebakaran dan apa-apa risiko lain;
• Mematuhi apa-apa notis atau arahan pihak berkuasa berhubung dengan harta bersama; serta
• Menyedia dan menyenggara suatu daftarai strata (strata roll) yang mengandungi butiran mengenai lot, hak milik, bangunan, pemilik asal, MC, petak, pemilik petak dan urus niaga.

KUASA PERBADANAN PENGURUSAN

• Mengenakan caruman ke atas pemilik petak mengikut kadar yang ditetapkan mengikut unit syer petak masing-masing;
• Membeli, menyewa atau memperoleh harta alih untuk kegunaan berhubung dengan harta bersama;
• Meminjam wang yang diperlukan dalam menjalankan kuasa-kuasanya atau melaksanakan tugas-tugasnya dan membayar balik pinjaman serta faedah yang dikenakan;
• Mengambil tindakan ke atas pemilik petak sekiranya pemilik petak gagal mematuhi arahan dalam tempoh tertentu;
• Mendapatkan kembali daripada mana-mana pemilik petak apa-apa jumlah wang yang dibelanjakan oleh MC berkenaan dengan pemilik petak itu yang gagal mematuhi apa-apa notis atau perintah pihak berkuasa; serta
• Membuat segala perkara yang munasabah bagi melaksanakan tugas-tugasnya dan menguatkuasakan undang-undang kecil.

PESURUHJAYA BANGUNAN

Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 [Akta 663] memperkenalkan satu entiti baru iaitu Pesuruhjaya Bangunan atau Commisioner of Building (COB). COB dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri dan diberi kuasa di bawah Akta 663 untuk “menjaga pentadbiran Akta ini dan Bahagian VI dan VII Akta 318 dan menjalankan apa-apa kuasa yang diberikan kepadanya oleh Akta 318”.Antara peranan utama COB ialah mengawal selia kesempurnaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama, menyelesaikan pertelingkahan yang timbul dan menguatkuasakan peruntukan undang-undang berpandukan kuasa yang diberikan oleh kedua-dua Akta di atas.

KUASA PESURUHJAYA BANGUNAN

COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada setiap masa yang munasabah, mempunyai akses penuh dan bebas kepada rekod perakaunandan rekod-rekod lain perbadanan serta membuat salinan atau cabutan dari mana-mana perakaunan atau rekod-rekod lain itu;

• Melantik seorang juruaudit syarikat yang diluluskan (jika perlu) untuk menyiasat buku, akaun dan urus niaga;
• Menjalankan pemeriksaan atau penyiasatan untuk menentukan sama ada apa-apa kesalahan di bawah Akta 663 telah dilakukan dan boleh menyita apa-apa buku, akaun atau dokumen di bawah Akta ini;
• Melantik ejen pengurusan untuk menjalankan kuasa dan menunaikan tugas dan fungsi pemaju, JMB atau MC setelah berpuas hati bahawa mereka tidak berfungsi dengan memuaskan dan kepentingan pemilik petak memerlukannya;
• Memberi arahan (secara bertulis) kepada majlis MC supaya mengadakan mesyuarat agung luar biasa. COB juga boleh membenarkan mana-mana pemilik memanggil mesyuarat agung luar biasa sekiranya berpuas hati bahawa majlis telah tidak dianggotai sewajarnya;
• COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada segala masa yang munasabah, memasuki mana-mana bangunan, tanah atau premis bagi maksud menjalankan apa-apa pembaikan atau kerja segera kepada bangunan, tanah atau premis itu;
• Mendakwa mana-mana orang yang, tanpa sebab munasabah, gagal atau enggan membayar bayaran pengurusan dan penyenggaraan;
• Mengenakan kompaun ke atas apa-apa kesalahan terhadap Akta 663 atau mana-mana peraturan yang dibuat di bawah Akta ini dengan memungut daripada orang yang disyaki melakukan kesalahan itu sejumlah kompaun yang tidak melebihi denda maksimum yang ditetapkan bagi kesalahan itu; serta
• Mana-mana orang yang mengamang (assaults), menghalang (obstructs), menggalang (hinders) atau melengahkan COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa dalam melaksanakan tanggungjawabnya di bawah Akta 663 ini, melakukan suatu kesalahan dan apabila disabitkan boleh didenda tidak melebihi lima ratus ringgit dan boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi satu bulan atau kedua-duanya.